"토지별도등기" 및 "대지권 미등기"란 무엇인가?

 

- 토지별도등기 -

 

해당 부동산에 대한 "등기부등본"을 발급을 받으면 부동산의 정보를 확인 할 수 있습니다.

 

자료에는 표제부, 갑구, 을구로 3가지로 나누어져 있습니다.

 

부동산 등기부등본의 자료를 발급을 받고 자료를 검토하시다보면 "표제부" 란이 있습니다.

 

표제부란에 "토지별도등기 있음" 이라고 적혀 있습니다.

 

부동산 토지에 건물과 다른 등기가 있다는 것 입니다. 

 

이러한 경우에는 부동산 거래를 하는 당사자분들도 꼼꼼히 확인을 하셔야 하고, 부동산 중개사 분들도 반드시 꼼꼼하게

체크를 해야합니다.

 

그리고 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있지만, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리

관계는 전유부분의 등기부등본의 기록에만 기재가 됩니다.

 

그리고 다세대주택이나 아파트와 같은 집합건물에 표시가 됩니다.

 

등기부등본에는 가압류, 저당권, 지상권 등등 모든 권리가 설정되어 있고, 표시가 되어 있습니다.

 

"토지별도등기"라고 표시되는 경우의 예를 들어보겠습니다.

 

해당 토지의 소유자가 건축허가를 받고 신축건물을 짓게 되는데, 공사대금으로 은행에서 돈 빌려서 집을 짓게 됩니다.

 

모든 공사가 준공이 되면 은행에서 빌린 돈을 갚아야 합니다.

 

하지만, 은행에서 빌린 돈을 갚지 않을 경우에는 토지에 그대로 남아있게 됩니다.

 

이러한 경우에는 계속 돈을 값지 않을 경우에는 경매로 넘어갈 수도 있습니다.

 

경매로 진행이 될 때에는 등기부등본의 "토지별도등기"을 확인을 하시고, 하자 부분에 대하여 처리가 가능한지 검토를 하시고, 낙찰 후 문제가 되지 않도록 필히 입찰전에 검토하시길 바랍니다.

 

그리고 집합건물의 경우에는 토지와 건물이 따로 분리해서 처분이 안됩니다.

 

또한, 하수관이나 공동구를 설치하는 경우와 건물 지하에 지하철이 지나가는 경우 구분지상권이 설정이 됩니다.이러한 경우 토지별도등기가 기재되는 경우도 있습니다.

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다만 소유권에는 아무런 지장을 주지 않습니다. 즉 소유권을 행사하는 것과는 무관합니다.

 

 

 

 

- 대지권 미등기 -

 

아파트 등 집합건물의 경우 전유부분의 소유자는 아파트 단지 전체 면적 중 일정 면적에 대하여 대지 사용권을 가지는되고, 이 부분을 대지권이라고 말합니다.

 

등기부등본 상 "대지권 등기"가 되어 있다고 표시가 됩니다.

 

"대지권미등기건물" 은 구분건물의 등기가 경료되었지만, 아직 대지권에 대해서는 등기가 정리되지 않은 상황에서 건물만 경매로 진행되는 경우를 말합니다.

 

대지권미등기임에도 불구하고 실제로는 대지권까지 경매가액에 모두 포함되어 나오는 경우이므로 낙찰을 받게 되면 대지사용권 모두 낙찰자에게 소유권이 됩니다.

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대지권등기인 경우 최초 분양받은 사람(수분양자)이나 건축주명의로 되어있으므로 대지권등기를 낙찰자에게 이전해 주지 않을 경우에는 법적절차를 통해 낙찰자의 명의로 이전하여야 하는 번거로움이 있으므로 주의하셔야 합니다.

 

그리고 토지 부분에 관하여 토지대금을 완납하지 않았을 경우에는 낙찰 후 해당 부분에 관하여 추가비용이 발생할 수 있으니 입찰전에 토지대금 완납여부를 꼼곰히 체크를 해야합니다.

 

집합건물 준공당시 토지의 구획정리사업이  완료되지 않은 상태에서 건물등기만 먼저 진행 한 경우에는 소유자별 대지권이 확정되지 않아 미등기가 된 경우에는 현재 낙찰자 혼자 대지권을 등기할 수는 없고,구획정리사업지구의 아파트 토지지분 등기는 구획정리사업완료 후 대지권이 정리될때까지 기다렸다가 다같이 등기를 해야합니다.

 

그리고 보통 금융권에서는 소유권이전시 대지권을 가져올 수 없기 때문에 경락담보대출이 불가능한 경우가 많이 있으니 반드시 입찰전 금융담당자에게 확인하셔야 합니다