부동산 기본 경매 절차

부동산 기본 경매 절차

 

오늘은 자격증 없이도 모두 도전할수 있는 부동산 경매투자와 실전 경매 절차에 대하여 설명 드리고자 합니다.

 

경매 투자자가 되기 위한

 

기본적인 경매 절차를 이해하면 많은 도움이 됩니다.

 

다같이 경매 절차에 대하여 배워보겠습니다.

 

 

 

1.  경매신청 및 경매개시 결정 : 채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시결정의 기등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기기록에 기록하도록합니다. 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달됨.

 

2. 배당요구의 종기 결정 및 공고 : 매각할 부동산이 압류되면, 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정함. 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생길 때부터 1주일 안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.

 

3. 매각의 준비 : 법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 조사하여 평가액의 최저매각가격을 정합니다.

 

4. 매각방법 등의 지정. 공고. 통지 : 매각방법으로는 ① 매수신청이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법과 ② 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입팔표를 제출하는 기간입찰방법이 있습니다. 법원은 두 방법 중 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정하여 통지, 공고를 합니다.

 

5. 매각의 실시 : 기일입찰의 경우, 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가매수인과 차순위매수신고인을 정합니다. 기인입찰의 경우, 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. 기일입찰과 달리 매각기일에는 입찰을 실시 하지 않습니다.

 

6. 매각 결정절차 : 법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다. 매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있습니다.(경매 기일로 부터 통상 7일 뒤에 매각허가결정 확정)

 

7. 매각대금의 납부 : 매각허가결정이 확정되면 법원은 매각등기의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매수인은 지정된 지급기한(통상 1달내) 안에는 언제든지 매각대금은 납부 할 수 있습니다. 매수인이 지정된 지급기한까지 매각대금은 모두 납부하지 아니하면, 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.

 

8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령 : 매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담을 말소등기를 촉탁하게 됩니다. 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다.

 

9. 배당절차 : 매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됩니다.

 

경매 입찰분들께서는 경매실시(매각기일) 확인

 

단, 입찰 전에 대법원경매사이트에 접속하셔서 해당 사건에 대하여 조회.

 

매각기일이 변경 및 취하가 되었는지 필히 확인 하시길 바랍니다.

 

확인하지 않고 법원에 방문하시면 시간만 낭비하게 됩니다.

 

최고가매수인으로 낙찰 후 매각결정기일이 7일이 주어 집니다.

 

그 이후 매각확정기일 7일이 주어 집니다.

 

매각 확정 이후 최고가매수인 즉. 낙찰자는 30일내로 잔금 납부를 하여야 합니다.

 

그 외의 위의 자료를 통하여 참고 하시면 되겠습니다.

 

잔금 납부가 안될시에는 재매각 공고로 인하여 재경매가 실시가 됩니다.

 

재매각되는 이유도 여러가지 입니다.

 

1. 시세파악을 잘못하였을 경우.

 

2. 입찰표 작성시 실수로 높은 금액을 기입 하였을 경우.

 

3. 해당 물건에 대하여 큰 하자가 있을 경우.

 

4. 세입자의 대항력 여부를 잘못 조사 하였을 경우

 

등등...

 

이러한 여러가지 사유로 미납되는 경우가 있습니다.

 

저도 아직은 부족하지만 권리분석을 제대로 하기 위하여 많은 공부를 하고 있습니다.

 

그리고 간접 경험을 하기 위하여 최근에 인천지방법원에 방문을 하였고

 

입찰하는 분들이 많이 참여를 하였습니다.

 

아파트는 경쟁이 심한 것을 알게되었고, 나의 장점을 찾아서 공부를 해야할 것 같습니다.

 

오늘도 블로그에 방문해주셔서 감사합니다. 다음에도 유익한 정보로 찾아 뵙겠습니다.

 

 

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