최우선 변제권에 대한 소액임차인

안녕하세요. 오늘도 방문해주셔서 감사합니다.

오늘은 최우선 변제권에 대한 소액임차인에 대하여 말씀을 드리려고 합니다.

부동산 경매 사이트에서 권리분석을 하면서 알아야 할 부분에 대해서 지난번에 이야기를 나눠보았습니다. 지난번에 부족한 부분을 보충하기 위하여 이번엔 소액임차인을 위한 최우선변제금에 대하여 살펴보려고 합니다. 집이 갑작스럽게 경매로 넘어간 경우, 기존에 살고 있는 임차인의 입장에서는 보증금이 확보가 되어야 안심을 할 수 있습니다. 전입 및 확정일자 신고와 상관없이 법에서 정한 소액 보증금에 해당하는 임차인에게 최우선적으로 배당 순위와 상관없이 배당을 받을 수 있도록 해주는 게 최우선변제권 입니다.

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경매 낙찰자의 중요한 포인트 : 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는 상태 여부와 돌려받는다면 전액을 돌려받는지, 아니면 부분적인 것만 돌려받을 수 있는지 아셔야합니다. 그 이유는 낙찰자가 세입자의 보증금을 인수해야 되는 경우가 있기 때문입니다. 경매 낙찰자에게도 중요한 부분이기 때문에 관련된 내용들은 필히 알아두셔야 합니다.​

 

 

 

최우선변제권의 의미

 

정확한 의미를 먼저 살펴 보겠습니다. 임차인의 배당 순위는 전입신고와 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 배당순위가 결정이 됩니다.
최우선변제권은 보증금이 소액인 임차인이 경매 사건의 배당절차에서 다른 채권자의 배당 순위와 상관없이 최우선하여 보증금 중 일정 금액을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 말소기준권리보다 후순위인 임차인이더라도 최우선변제권을 통해 배당받을 수 있답니다.

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소액임차인을 보호해주는 이유는 보통 소형 아파트나 원룸 다세대 주택에 소액 임차보증금으로 거주하는 사람들은 보증금이 전 재산인 경우가 많기에 사회적 약자의 재산을 보호하기 위함입니다.

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소액임차인 조건

하지만, 소액임차인이라고 해서 모두를 보호해주는 것은 아닙니다. 아래의 조건을 충족해야 합니다.

각 지역별로 아래의 조건별로 보증금이 포함이 되어야 소액 임차인이 배당을 받을 수 있습니다.

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​1. 경매기입등기 이전에 대항력을 갖출 것(확정일자는 갖추지 않아도 됨)

2. 보증금의 액수가 주택 임대차보호법에서 정한 소액보증금의 범위에 해당해야 함

3. 배당 종기일 이전에 배당요구를 하고, 종기일까지 대항력 요건을 갖춰야 함

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소액임차인을 보호하기 위하여 법에서 정해준 장치이지만, 임차인 입장에서는 보증금을 전액이 아니라 일부를 돌려받는 것이기 때문에 최소한의 방어장치로 이해하셔야 합니다.

그리고 경매 입찰자는 권리 분석 시 임차인의 대항력 유.무와 낙찰자에게 인수되는 금액이 있는지, 없는지를 정확하게 파악한 후에 부동산 입찰을 진행하셔야 합니다.

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지난 시간에 말씀드린 아파트 권리분석 대한 내용과 비교하시고, 부동산 물건 권리분석시 인수 사항이 있는지, 다시한번 필히 체크하시고 입찰 하시길 바랍니다.

오늘은 최우선변제권의 대한 소액임차인에 대하여 알아 보았습니다.

 

그리고 부동산 경매 및 공부를 통하여 다 같이 " 경제적인 자유" 를 얻길 바랍니다.

오늘도 블로그에 방문해주셔서 감사드립니다. 앞으로도 유익한 정보로 찾아 뵙겠습니다.