경매물건 아파트 권리분석 한방에 끝!

안녕하세요!!

오늘은 아파트 경매물건의 권리분석에 대하여 알아보겠습니다.

권리분석이란, 너무 어렵지 않으므로 빠르게 조사 후 시장 조사 및 입지 조성 조사를 하셔야 합니다.

저 또한 꾸준히 공부를 하고 있습니다. 꾸준히 발품,손품을 투자하며 열심히 경제적 자유를 얻기 위하여 열심히 달려나가고 있습니다.

아래의 내용을 참고를 하시고, 여러가지의 물건을 통하여 많은 경험을 하시길 바랍니다.

 

 

 

 

과거에 낙찰이 된 부동산 입니다. 1회 유찰 된 아파트 입니다.

법원경매사이트를 이용하시면 무료이기 때문에 돈에 대한 부담은 없습니다.

단, 무료이기 때문에 등기부등본 및 특수물건 등 검색방법이 불편하고, 특수물건을 강조하는 표시가 다소 불편합니다.

부동산 물건검색시 2주미만으로만 조회가 가능합니다.

그리고 조건물건 검색 후 뒤로가기 버튼을 누르면 그대로 물건검색이 유지되지 않고 무조건 초기 상태로 넘어갑니다.

이것이 진짜 은근 시간 많이 잡아먹고 너무 귀찮습니다.  이러한 이유로 부담이 되지 않는 선에서 유료 경매 사이트를 사용을 하고 있습니다.

 

유료경매사이트를 사용하면 편리하게 권리분석이 가능하고, 한 페이지로 모든 내용을 볼수 있으며, 특수 물건 및 대항력에 대한 내용들이 잘 강조가 되어 있으며, 권리분석이 더욱 편리하게 정리 되어 있습니다.

또한, 유료 경매사이트의 종류는 많습니다. 나에게 맞는 유료경매사이트를 이용하시면 될 것 같습니다.

 

대표적으로 굿옥션,지지옥션,스피드옥션,탱크 옥션 등이 있고, 각각 장,단점이 다르며, 또한 금액도 다릅니다. 나에게 맞는 사이트를 찾으셔서 사용하시면 됩니다.

 

위의 자료는 스피드옥션에 나오는 자료입니다. 일반물건, 특수물건,지분매각 등등 파악할수 있게 표현이 잘되어 있습니다.

초보자분들도 쉽게 파악할수 있도록 편리하게 잘 나와있습니다.

 

 

 

 

 

 

위 사진은 2019타경 20544 현재진행중인 경매물건 입니다.

직장인 분들은 입찰이 가능한 날짜를 정하셔서 입찰당일 날 회사일정과 겹치지 않도록 체크를 잘 하시길 바랍니다.

이러한 이유로 힘들게 물건 조사를 하였으나, 입찰을 못하는 경우가 다소 많습니다.

 

물건 검색 시 대지권 평수 와 전용면적 평수 를 체크를 하시고 몇 회 유찰 되었는지..

아파트 사진을 통하며 주변 입지 상태를 파악을 하시고, 채무자가 거주하고 있는지, 아니면 세입자가 거주하고 있는지 체크를 하셔야 합니다. 

중요한 포인트 : 입찰보증금은 낙찰가의 10％ 는 아닙니다. 사이트에 나와있는 최저가의 10％ 입니다.

보증금 11,970,000원 이상으로 입찰보증금을 내셔야 합니다. 단, 11,970,000원 미만으로 내시면 입찰보증금이 날아갑니다. 항상 입찰전에 입찰보증금을 체크하시길 바랍니다. 

 

 

 

 

 

 

그리고 권리분석 포인트는 소멸기준점 입니다. 소멸기준에 따라 세입자의 보증금을 낙찰자가 인수할지, 아니할지 파악할수 있습니다.

예를들어. 2013.10.01 국민은행이 소멸기준점 입니다. 세입자는 2008.05.29 전입신고를 했습니다. 단 세입자가 전입신고 및 확정일자를 받고 국민은행 소멸기준점 보다 빠르면 전액배당이 가능하며(대항력0) 표시가 됩니다.

 

또한 국민은행 소멸기준점 보다 전입신고 및 확정일자가 늦으면 세입자는 배당을 받을 수 없습니다. (대항력 x)표시가 됩니다.

하지만 위 정보는 전입신고는 빠르지만 확정일자가 없으므로 대항력이 없고, 보증금은 없는 상태입니다.

또한, 세입자가 받을 보증금이 있을 경우이고, 소액임차인일때에는 대항력과 상관없이 배당을 받을 수 있습니다.(소액임차인의 보증금의 최대 한도금액은 각 지역별로 조금씩 다릅니다)

낙찰자는 권리분석 할때 대항력 있는 것은 보증금을 인수를 해야하면, 대항력이 없는 것은 보증금을 인수 할 필요 없습니다. 이것만 파악하면 권리분석은 끝 입니다. 인수할 보증금이 없으면 검색을 통해 시세파악을 하고, 임장조사(부동산중개소 및 세입자 거주 및 집 상태 등등)를 하여야 합니다.

이것으로 권리분석의 조사방법을 마치겠습니다.

 

다음에도 좋은 정보로 찾아 뵙겠습니다.

감사합니다.

 

 

2020/01/26 - [부동산 경매 지식 정보] - 최우선 변제권에 대한 소액임차인

최우선 변제권에 대한 소액임차인