경매 빌라 임장 및 중개소 임장 방법

빌라 임장 및 부동산 중개소 임장시 주의할점.

 

 

 

 

 

빌라 임장 팁.

 

1. 건축물대장을 통하여 위반건축물이 표기 되어 있는지 확인 할 것.

 

주거용 → 사무용

 

사무용 → 주거용

 

위와 같이 임의로 용도변경 후 사용하게 되면 불법 입니다.

 

건축물대장에 위반건축물로 표기가 되어 있을 경우

 

용도 변경 될 때까지 강제이행금이 발생 됩니다.

 

단. 용동변경 될 때까지 강제이행금이 매년 부과가 됩니다.

 

또한 건축물대장에 대하여 확인방법을 모르는 경우

 

시, 구, 군청에 해당번지의 취득세에 대하여 물어보면 4.6％라고 말할 경우에는

 

무조건 주거용에서 사무용으로 사용 되고 있습니다.

 

2. 무조건 점유자(세입자)를 만날 것.

 

집의 구조, 하자 여부에 대하여 물어 볼것.

 

점유자를 못만날 경우 맞은편 세대 및 위,아래층 세대원에게 물어 볼것.

 

세대원이 불편해 할 경우에는 아래와 같이 물어본다.

 

혹시 관리하는 호실이 어디인지..이사오려고하는데 집구조 및 하자여부에 대하여 물어보려고한다.

 

단. 관리하는 세대주가 집에 없을 경우에는 위와같이 사정을 말씀을 드리고 전화번호를 여쭤봅니다.

 

관리하는 세대주가 집에 있을 경우에는 경매로 나온 물건에 대하여 집상태 및 하자여부에 대하여 물어보고 점유자(세입자)의 성향도 물어 볼 것.

 

또한. 대화내용은 녹취 할 것!!(불법 아님)

 

대화중 놓치는 부분을 기억을 하기 위하여 녹취를 해야합니다.

 

3. 매매할수 있는 금액으로 접근을 하자.

 

잘못된 시세파악으로 낙찰을 받으면 투자금에 대하여 피해를 볼수 있습니다.

 

4. 방구조 무조건 파악을 하자

 

각 방마다 샤시가 있는지, 방 갯수와 집 상태 및 천장은 괜찮은지 모두 자세하게 파악을 할 것.

 

방 갯수에 따라 매매가의 금액이 조금씩 다르다.

 

5. 해당 물건 방문시 케케한 냄새가 나면 누수 및 곰팡이가 많다.

 

6. 필로티로된 2층 빌라일 경우에는 결로에 취약합니다.

 

10년~20년 된 건물은 필수로 현장조사를 해야합니다.

 

바닥 장판을 들춰보면 결로 및 젖은 상태를 확인 할 수 있습니다.

 

7. 손품을 통하여 실거래가를 확인 후 현장조사를 할 것.

 

주변에 재시공이 가능한 건물이 많은지..

 

다른 건물을 통하여 햇빛이 안들어올 경우

 

동일 층수일 경우 상황에 따라 시세가 조금씩 다를 수 있다.

 

8. 빌라는 전세가율이 높다.

 

예를들어. 5000만원(전세) ÷ 1억 * 100 = 전세가율 50％

 

위와같이 전세가율이 높으므로 실투자금이 적게 들어갑니다.

 

 

 

 

중개소 임장 팁

 

1. 주로 UP계약을 많이 한다. (불법)

 

예를 들어.

 

1억 빌라를 8천만원에 할인분양 하는 방식

 

현재 시세는 8천만원 이지만 1억에 UP계획을 하고 대출을 80％ 받는 방법

 

실투자금이 소액으로 들어가는 것처럼 분양은 합니다.

 

신축건물은 UP계약이 기본공식으로 이루어 집니다.

 

결론은 투자금이 적게 들어가지만, 2년 이후에 주변 시세가 빠지면 손해보는 투자가 됩니다.

 

중개소에 시세파악할 경우에는 할인 분양이 몇퍼세트 인지 파악을 해야합니다.

 

예를 들어. 1억에 분양된 물건이 20％ 할인 분양을 했을 경우 시세는 8천만원을 의미 합니다.

 

결론은 시세는 8천만원 입니다.

 

단. UP계약을 통하여 1억에 분양을 받았을 경우 몇년 뒤에 시세가 1억원 이상일 경우에는 좋은 입지와 좋은 빌라 입니다.

 

2. 100％ 신권일때 조사를 한다.

 

보편적으로 투자자가 많이 안다녀갔으므로 시세를 정확히 파악을 할 수 있습니다.

 

3. 경매보단 공매 및 신탁공매에 대하여 모르는 중개소가 많다.

 

4. 손님이 있을 때에는 왠만하면 피할 것.

 

5. 마실 차 있는지 물어볼것 (편하게 접하기 위한 것)

 

6. 녹취 할 것(무음모드)

 

놓치는 부분이 있는지 다시 한번 파악을 하기 위한 것 입니다.

 

7. 중개소 방문에 생활화 할 것(수시로 방문 하자)

 

친하게 지내면 급매물건에 대하여 알려준다.

 

8. 정보를 얻을 때에는 나를 낮춰서 접근을 하자.

 

나를 낯춰서 대화를 하면, 한국 사람들은 더욱 많은 정보와 도와주려는 경향을 가지고 있습니다.

 

오늘은 빌라 및 중개소 임장에 대하여 알아 보았습니다.

 

유투브의 부자해커를 통하여 부동산 경매 지식을 쌓고 있습니다.

 

위의 내용과 같이 부자해커를 통하여 배울 수 있었고, 나의 부족한 부분을 다듬을 수 있어서 너무 많은 도움을 받았습니다.

 

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