토지별도등기 과연 무엇일까?

 

- 토지별도등기 -

 

 

 

 

오늘은 토지별도등기에 대하여 공부한 내용을 블로그에 남기려고 합니다.

 

토지별도등기가 무엇이고, 어떻게 발생이 되는지

 

 경매입찰시 유의할 점과 사례를 통해 알아보려고 합니다. 

 

등기부등본에는 토지와건물에 대한 자료가 나옵니다.

 

단독주택의 경우 토지등기부와 건물등기부가 존재하지만

 

집합건물(아파트, 연립, 다세대주택 등)의 경우 토지와 건물이 일체하고 하나의 등기부등본만 존재합니다.

 

 

토지별도등기란 집합건물에서만 볼 수 있는 것이고 건물에 없는 권리관계가 토지에 설정돼 있다는 것을 알리기 위해 따로 토지등기부등본을 만든 것 이다.

 

집합건물 등기부등본은 전체의 표제부

 

전유부분의 표제부, 갑구, 을구로 구성이 됩니다.

 

전유부분의 표제부에 토지에 대한 권리인 대지권이 등기 되고

 

대지권의 표시 아래 부분에 대지권비율이 기재가됩니다.

 

이것이 토지등기부등본을 대신하고 있어 집합건물에는 토지등기부가 없는 것이다.

 

 

토지별도등기가 발생하는 이유는 건축주가 건축 시공을 하기 위하여 토지를 담보로 설정 후 대출을 받은 후 건물을 신축하고 준공이 되면 분양대금으로 대출금을 상환하고 세대별로 토지등기를 해줘야 되는데 이것이 제대로 진행되지 않은 경우입니다.

 

 

"토지별도등기"가 존재할 경우 건물등기부등본의 전유부분 표제부를 확인해 보면 토지별도등기에 대하여 기재된 자료가 나와 있습니다.

 

등기부등본을 볼 때는 항상 꼼꼼하게 검토하는 자세가 필요하다.

 

토지별도등기 물건이 경매에 기재가 되면 토지근저당권자는 배당을 받게 되고 근저당권은 소멸하게 된다.

 

낙찰 후 말소되는 원칙과, 낙찰자를 최대한 보호하기 위함입니다.

 

경매 낙찰로 인해 잔금이 납부되었을 경우에는 대지권 성립전부터 토지에 별도등기로 설정돼 있던 근저당권은 ‘낙찰자가 인수한다는 취지의 특별매각조건’이 정해져 있지 않은 이상 소멸한다고 판시하고 있습니다.

 

따라서 토지별도등기가 있는 물건은 토지등기부등본상의 채권자가 배당신고를 했는지 체크 할 것.

 

특별매각조건이 붙은 물건의 경우에는 문제해결의 실마리가 없는 한 입찰에 신중히 해야하고, 애매한 상황일때에는 보증금을 날리지 않도록 입찰을 할지,안할지 고민을 해볼 것.

 

집합건물(아파트,다세대주택)은 전유부분의 등기부등본만 열람해 보면 토지등기부등본은 따로 열람할 필요가 없습니다.

 

어차피 토지를 별도로 처분할 수 없고, 전유부분에 대한 권리관계가 토지에도 고스란히 효력을 발휘하기 때문입니다.

 

그런데 전유부분의 등기부에는 기재되어 있지 않은 권리가 토지에는 설정되어 있는 일이 간혹 일어납니다.

 

이를테면 대지권등기가 되기 전에 토지에 설정되어 있던 권리가 말소되지 않았는데 대지권이 등기되었다든가,

 

집합건물의 존립에 영향을 미치지 않는 한도 내에서 용익물권(지상권, 지역권)이 설정되는 경우가 있습니다.

 

토지별도등기 아래와 같이 주의 할것.

 

대개 전유부분의 등기부등본을 열람했다면 토지등기부등본을 따로 살펴보지않기 때문에 피해를 볼 수도 있습니다. 이런피해를 방지하기 위해, 법원은 전유부분의 등기부에 “토지별도등기 있음”이라는 경고 문구를 기재하여 토지등기부등본을 정확히 한번더 체크 할수 있도록 표기 되어있습니다.

 

법원의 매각물건명세서에서 ‘토지별도등기’라는 문구를 보면, 반드시 토지등기부를 살펴보고 토지별도등기의 내용을 정확히 파악한 후 입찰을 하셔야 합니다.

 

토지별도등기의 내용 때문에 전유부분을 취득한 후 재산권을 행사하는 데 문제가 생긴다면 입찰하지 않아야 합니다.

 

토지별도등기가 득이 되는 경우

 

토지별도등기의 내용이 재산권 행사에 반드시 피해만 입히는 것은 아닙니다. 토지별도등기의 내용이 집합건물의 가치를 높이는 경우도 있기 때문입니다.

 

상가건물이나 아파트 단지로 지하철 출입구가 바로 연결되면 지하철공사는 토지에 지상권을 설정합니다.

 

이런 토지별도등기(지상권설정등기)는 재산권 행사를 방해하기보다는 오히려 집합건물의 가치를 아주 높여줍니다.